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2014/12/07「売買契約締結後に発生した相続時の土地評価」

Q 私の父は、所有する土地の売買契約を締結した直後に、亡くなりました。
  亡くなった時点では、土地の引渡し前であり、売却代金が未入金の段階で
  す。相続税の申告では、どのように評価するのでしょうか。


A ご質問の場合、既に売買契約を締結した後に相続が発生しておりますので、
  その売買金額をもって、相続財産とするものと考えられます。

  この場合、相続財産に算入されるのは土地の評価額ではなく、未回収とな
  っている債権(売却代金)の額として考えることとなります。

  通常、相続時において土地を所有されている場合には、その相続税の申告
  にあたっては、路線価方式あるいは倍率方式といった方法により、その土
  地を評価して、相続財産に算入しなければなりません。

  しかしながら、今回のご質問では、既に所有されている土地の売買契約が
  締結されておりますから、仮に引渡しや所有権移転登記が完了する前であ
  ったとしても、原則として土地そのものではなく、土地を売却したことに
  よって生じる債権が、相続財産となるわけです。

  もしも、手付金という形で一部を受領している場合には、現預金として相
  続財産に含まれていることになりますので、手付金の調整等は特に必要あ
  りません。

  ところで、このようなケースでは、売却による譲渡所得の申告義務を、誰
  が負っているのでしょうか。

  契約日を基準として考えた場合、契約時点ではお父様(被相続人)に申告
  義務がありますから、相続発生後4ヶ月以内に行う準確定申告にて、譲渡
  所得を申告しなければなりません。

  一方、引渡しを基準として考えた場合には、引渡しが相続発生後になりま
  すので、相続人が確定申告により、譲渡所得を申告することとなります。

  この場合、契約日と引渡日いずれによるかは、選択することになります。
  被相続人が契約日に譲渡したものとして、準確定申告に含める場合には、
  その納税額は、被相続人の債務となり、相続税の申告において債務控除す
  ることができます。


                            《担当:樋口》


※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
 詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。

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