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2014/11/07「相続における販売用不動産の評価」

Q 個人で不動産販売業を営んでいた父が亡くなりました。
  相続税の申告にあたり、父が所有していた販売用の土地はどのように評価
  すれば良いのでしょうか。


A ご質問のような販売用の土地については、不動産販売業における「棚卸資
  産」と考えられますので、通常の土地の評価方法によらず、棚卸資産とし
  ての評価をしなければなりません。

  つまり、路線価方式(路線価に基づき評価する方法)や倍率方式(固定資
  産税評価額に評価倍率を乗じて評価する方法)といった通常用いられる評
  価方法ではないのです。

  この場合、不動産販売業者が相続発生時においてその土地を販売する場合
  の「販売価額」から、販売業者に帰属すべき「適正利潤(利益)」と、販
  売までにその販売業者が負担すると認められる「予定経費」の額を控除し
  た金額により評価することとなります。

  『販売価額 - 適正利潤 - 予定経費 = 販売用不動産の評価額』


  これは、土地だけでなく建売住宅等の販売用建物であっても同様です。

  通常、建物の評価は固定資産税評価額に基づくこととなりますが、販売用
  建物については「棚卸資産」に該当するため、上記の販売用土地と同じく
  販売価額から適正利潤と予定経費を控除して評価します。

  ところで、適正利潤や予定経費については同種の棚卸資産の利益率や経費
  率を参考に判断することとされていますが、その目安が明確化されている
  わけではありません。

  具体的な評価の算定にあたっては、税務署あるいは税理士等の専門家にご
  確認いただいた方が良いでしょう。


  なお、事業に用いられている土地については、一定の要件の下で小規模宅
  地等の特例(最大で評価額の80%を減額)を受けることができますが、販
  売用の土地については、あくまでも棚卸資産として取り扱われるため、小
  規模宅地等の特例の対象とはなりません。

  販売用の不動産については、その評価方法だけでなく、特例の可否につい
  ても、是非、ご注意いただきたいと思います。


                            《担当:樋口》


※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
 詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。

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