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2014/10/24「交換と分割の違い」

Q 兄弟で土地を共有で相続しましたが、将来問題になる可能性があるので
  単独所有にした方がいいとアドバイスを受けました。どのような方法で
  単独所有にしたらよいのでしょうか?土地は複数あります。


A まず、一番いいのは、共有物の分割です。1つの土地を共有持分の割合
  に応じて、2つの土地に分割して、それぞれの単独所有にするのです。

  共有物の分割は、譲渡の一形態と考えられます。

  すなわち、1つの土地を2つに分割して、それぞれの持分を譲渡し合っ
  て1つの土地の所有権にした、と考えるからです。
  分筆して交換したのと、本質的には一緒、ということになります。

  ただし、税務上は通達(所基通33-1の6)を設けて、共有物の分割の場合
  その持分に応じた分割であれば、譲渡はなかったものとして取り扱う、と
  しています。

  さすがに持分どおりに分割しただけで、譲渡益が実現したとして課税する
  ことには無理がある、と考えているのでしょう。

  また、複数の土地がある場合などは、交換をするということも考えられま
  す。ただし、交換をして税金がかからないようにするためには、次のよう
  な条件をクリアする必要があります。

  ・交換する資産は、それぞれ1年以上所有していたものであること、かつ
   交換のために取得したものでないこと   
  ・交換する資産は、土地と土地(借地権等も含む)、建物と建物というよ
   うに同じ種類の資産であること
  ・交換により取得した資産は、交換した資産と同じ用途に供すること
  ・それぞれの資産の時価の差額が、いずれか高い方の金額の20%以内であ
   ること

  また、販売用の土地などは交換特例の対象になりません。
  なお、相続で取得した資産の上記の所有期間1年以上というのは、亡くな
  られた方が、取得していた日から起算されます。

  交換の場合には、このような条件をクリアしなければ、譲渡として課税さ
  れてしまいます。また、たとえ税金がゼロになっても確定申告をする必要
  があります。

  その点、共有物の分割の場合は、譲渡がなかったことにされますので、
  上記のような条件はありません。また、確定申告をする必要もありません。

  もう1つ、交換の場合には、それぞれ交換により新たに取得した、という
  ことで不動産取得税が課税されます。

  共有物の分割の場合には、不動産取得税もかかりません。

  ということで、共有物の分割で済む場合には、こちらを活用した方が得策
  ということになります。

                            《担当:北岡》

※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
 詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。

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