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2012/12/07「土地を譲渡する際の造成費用の扱い」

Q 同居していた父が亡くなり、自宅およびその敷地を相続しました。
  今回、自宅を取り壊し、その敷地の一部を譲渡した上で、自宅を新築する
  ことにしました。

  土地を一部売却するに際して、建物の取り壊し費用や造成費用が、かなり
  かかります。この場合、この取り壊し費用や造成費用は、譲渡費用として
  譲渡所得の計算上控除してもよいのでしょうか?

  なお、この土地は代々相続してきたものであるため、取得価格は不明であ
  り、わかったとしても相当低い金額です。したがって、概算取得費(譲渡
  収入の5%)を使いたいと思っています。


A まず、取り壊し費用ですが、これは譲渡費用になります。
  ただし、建物を取り壊す目的が、土地を一部譲渡する目的と、自宅を新築
  する、という2つの目的があります。

  したがって、取り壊し費用すべてを譲渡費用とするのは、不合理です。
  何らかの方法で、売却する部分と、自宅を新築する部分に分け、売却する
  部分のみを、譲渡費用とすることになります。

  この場合は、やはり面積割合で分けるのが、合理的でしょう。具体的には
  土地の全体の地積の内に、売却する面積の占める割合を、取り壊し費用に
  乗じた金額を、譲渡費用とすることになります。
  

  次に土地の造成費用ですが、造成費用は土地の改良費となり、改良費は
  土地の取得費として扱われることになります。取得費と譲渡費用は扱いが
  変わってきます。

  そもそも土地の譲渡所得の計算は、次のように行います。

   ● 譲渡収入 - 取得費 - 譲渡費用 = 譲渡所得

  取得費でも、譲渡費用でも、譲渡収入から控除できるので、問題ないじゃ
  ないか、と思われるかも知れません。

  一般的には、それでいいのですが、今回の場合は、取得費については概算
  取得費(譲渡収入の5%)を、使いたいということです。たとえば、土地
  を、1億円で売却したとしたら、取得費として500万円控除できるわけ
  です。

  ただし、この概算取得費は、実際の取得費を使う場合には、使うことがで
  きません。実際の取得費か、概算取得費か、どちらか一方を選択するとい
  うことですね。

  そこで、造成費用は取得費ですから、それを使うとなると、概算取得費が
  使えなくなってしまうのです...。えっ?という感じですね。

  土地を売却するために造成費用をかけているのに、それは譲渡費用では
  ない。取得費だから、概算取得費を使う場合は、実際の取得費になる造成
  費用は控除できない...ということになるのです。


  原則はそうです。この件で税務署ともやり合ったこともありますが、税務
  署は、法令通り主張します。でも、どうしても納得しがたいですね。

  そこで、譲渡の際にかかる造成費用を、譲渡費用として認めてもらうには
  譲渡と完全に紐付ける必要があります。
  そのためには、土地の売買契約書に、特約で「譲渡に際しては、○○の工
  事を売主の負担で行なうものとする。」という一文を入れておくことです。

  これにより、譲渡のためにかかる費用ということが明確になりますから、
  造成費用であっても、譲渡費用とすることができます。

  このように、譲渡の時にかかる費用というのは、よくよく注意しておかな
  いといけないですね。


※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
 詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。

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  掲載の内容は、作成日時点の法令等に基づいております。
  実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認下さい。

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