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2010/02/26「確定申告編5」
Ｑ 昭和51年に購入した土地建物（自宅）を平成21年中に5,000万円で売却し
ました。その際、仲介手数料150万円をお支払いしました。
不動産会社の方に確定申告をする必要があるとお聞きしましたが、どのよ
うな申告をすればよろしいのでしょうか
なお、購入当時の契約書を紛失しております。
Ａ 貴殿は譲渡所得の確定申告をする必要がございます。
その際、マイホームを売ったときの特例である、「3,000万円控除」と
「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率」の適用を検討する必要があり
ます（買い換えた場合には、マイホームの買換え特例もあります）
○譲渡所得
確定申告編４にて紹介させていただきましたとおり、譲渡所得は下記の
算式で計算いたします。
「収入金額－（取得費＋譲渡経費）」
貴殿の場合、取得費が不明のため、収入金額の5％を取得費とする特例を
使用します。
その結果、譲渡所得は
4,600万円（5,000万円－（5,000万円×5％＋150万円））
となります。
○3,000万円控除
マイホームを売却した時は、所有期間の長短に関係なく、下記の要件を満
たした場合には、譲渡所得から3,000万円（譲渡所得を限度とする）を控
除することができます。
貴殿の場合には、上記4,600万円から3,000万円を控除した金額の1,600万円
が譲渡所得金額となります。
☆要件
・自分が住んでいる家屋を売却するか、家屋とともにその土地を売却す
ること
・売却した年の前年及び前々年にマイホームに関する特例を適用してい
ないこと
・売却した家屋や土地について、収用等の場合の特別控除などの特例を
受けていないこと
・親族などの特別な関係の人に売却していないこと他
ただし、この規定を適用する場合には、譲渡した年の翌年３月１５日ま
でに一定の書類を添付した確定申告書を所轄の税務署に提出する必要が
ありますのでご留意ください。
○居住用財産を譲渡した場合の軽減税率
マイホームを売却して下記の要件に該当するときは、通常の税率よりも低
い軽減税率により税金を計算することができます。
☆税額
長期譲渡所得金額（a) 税額
6,000万円以下・・・・・ a×10％（所得税）
a× 4％（地方税）
6,000万円超 ・・・・・（a－6,000万円）×15％＋600万円(所得税)
（a－6,000万円）× 5％＋240万円(地方税)
貴殿の場合には6,000万円以下のため
所得税は1,600万円×10％である160万円であり、
地方税は1,600万円×4％である64万円を納付する必要があります。
※通常の税率
売却の年の１月１日において所有期間が５年以下の場合
３９％ （所得税３０％・住民税９％）
売却の年の１月１日において所有期間が５年超の場合
２０％ （所得税１５％・住民税５％）
☆要件
・日本国内にある自分が住んでいる家屋を売却するか、家屋とともにそ
の土地を売却すること
・売却した年の1月1日時点において売却した家屋や敷地の所有期間がと
もに１０年を超えていること
・売却した年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと
・売却した家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換などの特例を
受けていないこと。ただし、上記の３，０００万円の特別控除の特例
とこの規定は一緒に受けることができます
・親族などの特別な関係の人に売却していないこと
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│※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。 │
│ 詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。│
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《担当：宮野》
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掲載の内容は、作成日時点の法令等に基づいております。
実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認下さい。
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