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東京メトロポリタン税理士法人 メールマガジン「不動産 税金相談室」 バックナンバー

2009/10/16「現金贈与と不動産贈与」

Q 現在、未利用(使用予定なし)の土地を所有しているため売却を検討して
  いたところ、息子がマイホームの購入を計画することとなったことから、
  何らかの形で援助できないか考えております。
  そこで、土地の売却代金を贈与する場合、あるいは土地自体を建築用地と
  して贈与する場合、それぞれの税金について注意点などを教えて下さい。


A 贈与税の計算において、土地や建物等の不動産は取引相場よりも低い価額
  で評価されるケースが一般的ですので、不動産贈与は現金贈与に比べ有利
  と考えられます。

  例えば、現金の場合には、その金額自体が課税対象となりますが、土地に
  ついては「路線価方式」等の評価方法により評価することが求められます。

  路線価方式とは、道路に付された路線価により評価する方式ですが、これ
  は公示価格の8割程度を目安とされております。
  通常、公示価格は通常の取引価格の9割程度といわれておりますので、時
  価1000万円の土地であれば次のとおり評価されることとなります。

  ┌───────────────────────────┐
  │ 1000万円×9割(公示価格)×8割(路線価)=720万円     │
  │                            │
  │ ※ 割合は一般的な目安となりますのでご注意下さい   │
   └───────────────────────────┘

  つまり、同じようにお子様が土地を取得されるにしても、1000万円を現金
  で贈与して土地を購入した場合には、1000万円に対して贈与税を計算する
  こととなりますが、時価1000万円の土地を贈与した場合には概ね720万円に
  対する贈与税を計算すれば良いわけです。

    ※ 路線価方式以外の土地や建物等については、固定資産税評価(公
      示価格の7割程度)を基準とした評価が一般的です。

  ただし、税務上の各種特例や、将来の相続対策等、様々な観点からの検討
  が必要となりますので留意しなければなりません。

  贈与税においては、現在、500万円まで非課税となる住宅取得資金等の特例
  があるほか、相続時精算課税制度を選択された場合にも住宅取得資金等の
  特例が設けられておりますが、これを適用するためには現金で贈与する必
  要があります(土地の贈与は特例対象となりません)。

  また、土地を売却して現金を贈与する場合は、譲渡所得にかかる税金を考
  慮しなければ、贈与可能な金額を把握することはできません。
  取得価額がどの程度か分かりませんが、売却益が生じるのであれば当然に
  税金が生じますので、税負担額を差し引いて贈与の検討が求められます。

  最近までご自宅に使用していた土地といったケースでは、居住用の特例を
  受けられることもありますので、過去の使用状況も確認の上で判断します。

  さらには、将来の相続対策といった観点から他の相続財産を含めた有利不
  利の選択をすべきですし、ご家族の今後の資金計画も重要です。

  ご質問のようなケースでは、お客様の個別事情等に応じて、全体的な判断
  が必要となります。
  上記のとおり注意すべき点は多数ございますので、税理士等の専門家へご
  相談の上でご判断頂ければと存じます。


  <ポイント>

   ●現金贈与に比べ不動産贈与は評価額が低くなるケースが多い
   ●住宅取得資金等の特例では現金での贈与に限られるため注意
   ●売却時の税金についても考慮しなければならない
   ●将来の相続、今後の資金計画についても考慮する


  ※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
   詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。

                                                      《担当:永澤》


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  掲載の内容は、作成日時点の法令等に基づいております。
  実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認下さい。

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