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2009/08/28「建物の利用状況が土地の評価に与える影響」

Q 更地の状態で特に利用していない土地を所有しており、有効活用として建
  物の建築を考えております。相続税まで視野に入れた上での建築を考えて
  いますが、利用状況によって土地の評価が違ってくるのでしょうか。  
  現在は、アパートの建築を考えております。             

A 土地の評価額は、その土地の形状、状況だけではなく、土地の利用状況に
  よっても変わってきます。
  また、その土地の上にどのような建物が建てられているのか、またその建
  物がどのように利用されているのかという点も評価に影響を与えます。
  今回は、建物の利用状況ごとに土地の評価がどのようになるのか紹介させ
  ていただきます。

  (1)自宅が立てられている土地
    ご自宅が建てられている土地は、自用地として評価されることとなり
   ます。

  (2)アパートを建築した場合の敷地
    賃貸用住宅を建築した場合には、その土地は「貸家建付地」として、
   一定額が評価減されます。
   これは、アパートとして賃貸することにより、その土地を自由に利用で
   きないこととなるためです。

   評価方法は、次の算式によって計算されますが、おおよそ2割程度評価
   が下がることとなります。

    <自用地価額 - 自用地価額×借地権割合×借家権割合>

   借地権割合は、地域別に定められており税務署のホームページ等から確
   認できます。また借家権割合は一部の地域を除き、通常30%となりま
   す。

   ただし、長期的にアパートに空室等がある場合には、空室部分に対応す
   る部分は評価減されないこともありますので、注意が必要となります。

  (3)貸宅地の場合
   貸宅地というのは、借地権などの権利の目的となっている土地をいいま
   す。たとえば、所有されている土地の上に他人の家屋が建築されており、
   また地代などを受け取っている場合が該当します。

   このような土地については、自用地として評価した金額から借地権等の
   評価額を控除した金額が評価額となります。

    
    土地については、小規模宅地の特例という減額規定もあり、利用状況に応
  じて上記評価後の金額から、居住用として利用されていた土地については、
  50%~80%の減額、また(2)や(3)のように不動産貸付として利用
  されていた土地については50%の減額規定もあります。

  上記のように、他人の権利等がおよび、自由に使うことができない土地に
  ついては、評価が下がることとなります。
  アパート等を建築した場合には、評価は下がることとなりますが、長期的
  に土地の利用は制限されることとなります。また、借入れや資金繰りなど
  も考慮した上で総合的に判断されることをおすすめいたします。


  ※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
   詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。

                                                      《担当:永澤》


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  掲載の内容は、作成日時点の法令等に基づいております。
  実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認下さい。

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