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2009/02/13「確定申告編５　自宅を売却した場合の税金」

Ｑ　昨年中（平成20年）に自宅を売却しました。
　　その時に確定申告をしなければいけないという話を聞いたのですが、どの
　　ような手続きが必要なのでしょうか。
　　また、どれくらいの税金が発生するものなのでしょうか。
　　

Ａ　不動産を譲渡して譲渡益（利益）が出ている場合には、確定申告をして、
　　その譲渡所得にかかる所得税を納付する必要があります。
　　逆に、損失が発生している場合には、申告する必要はありません。

　　＜譲渡所得の計算方法＞
　　譲渡所得は次の算式で計算されます。
　　これに税率をかけた金額が納付税額になります。

　　┌────────────────────────┐
　　│    収入金額 － (取得費　＋　譲渡費用）　　 　　│
　　└────────────────────────┘
      
       収入金額・・・売却代金です。
　　　 取得費　・・・その資産の購入費用（建物は償却費が差し引かれます）
　　　 譲渡費用・・・仲介手数料や収入印紙代など売却にかかった諸経費です。

　　＜税率について＞
　　また税率については、売却資産を所有していた期間により異なってきます。
　　
　　平成20年1月1日において5年超所有（長期）・・・所得税15％・住民税5％
　　　　　　　　　　　　　　5年以下所有（短期)・・・所得税30％・住民税9％

　　＜居住用に関する特例のご紹介＞
　　譲渡所得については、原則として上記のように計算することとなりますが、
　　マイホームを売却した場合にはいくつか優遇措置がありますので、ご紹介さ
　　せていただきたいと思います。

　　　・3,000万円控除
　　　　　上記の方法で計算した譲渡益からさらに3,000万円を控除して税金を
　　　　　計算することができます。

　　　・居住用財産にかかる軽減税率
　　　　　10年以上所有していたマイホームについては、一定の要件を満たせば
　　　　　税率が低くなります。(所得6,000万円以下は所得税10％・住民税4％)
　　
　　　・マイホームを買換えた場合の特例
　　　　　売却代金のうちマイホームの買換えにかかった部分については、税金
　　　　　がかかりません。ただし、この制度を使った場合には、このマイホー
　　　　　ムを売る時に、今回かかるはずの税金があわせて課税されます。

　　　・譲渡損失の損益通算や繰越控除
　　　　　マイホームを売却して損失が出た時は、その損失をほかの所得から差
　　　　　し引くことができ、また引ききれない部分は3年間繰越すことができ
　　　　　ます。

　　これらの特例制度を使うには、適用要件を満たし、また確定申告時に必要書
　　類を添付する必要がありますので、専門家にご相談のうえ申告してください。
　　また、不動産の譲渡をした場合には、所得税や住民税だけでなく、国民健康
　　保険にも影響がありますのでご注意ください。


　　※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
　　　詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。

                                                      《担当：永澤》


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　　掲載の内容は、作成日時点の法令等に基づいております。
　　実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認下さい。

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