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2008/12/19「使用貸借による土地の使用について」

Q 今度、父親の所有している土地の上に家を新築し、同居することを考えて
  います。
  父親は所得が少なく住宅ローンをくむことが難しいため、私(長男)がロ
  ーンをくみ、私の名義で家を建てようと思っています。父親に対して地代
  や権利金の支払いは特にありません。
  この場合、税務上なにか問題はありますか。また将来の相続のときにどの
  ような扱いになりますか。この土地については私が相続する予定になって
  います。


A 個人間で土地を無償で借りても、贈与税の課税はありませんので、建築時
  の税務上の問題は特にないと考えられます。
  また相続が発生した時においては、その土地については自用地として評価
  されることとなります。

  詳細は次のようになります。

  < 住宅建築時における借地権の考え方について >
  通常、土地の賃貸借の契約を結んだ場合には、土地が自由に使えなくなる
  ため、その対価として金銭の支払いがされることがあります。(これを借
  地権といいます)
  そのため、この借地権の対価の支払いがされない場合においては、その金
  銭について贈与があったものとして、贈与税がかかることがあります。

  ただし、ご質問のケースのような、お金(賃料)の支払いがない土地の貸
  し借りは、使用貸借といわれ、この形態の場合には贈与税の課税はされな
  いこととなっています。

  また、賃料の支払いがあった場合でも、それが固定資産税の負担額程度で
  ある場合も贈与税がかかることはありません。


  < 相続発生時の土地の評価について >
  相続税を計算するときには、亡くなった人が持っていた財産を評価して、
  その金額をもとに相続税を計算することになります。

  その評価をする際においても、使用貸借の土地と借地権の設定されている
  土地で評価額がかわることになります。

  つまり、使用貸借の土地については価値が高くなるため、相続税の負担は
  大きくなってしまいます。

  また、相続税の計算には小規模宅地等の特例という制度があります。
  この制度は、生活に必要な土地については評価額を下げ、相続税の負担を
  軽くしていく制度になっています。
  今回のように、亡くなった人と同居していた親族の方がその土地を相続し
  て、その土地に引き続いて住んでいる場合には、土地の評価を8割下げる
  ことができます。

   ※小規模宅地等の特例については、さまざまな適用パターンが考えられ
    ますので、専門家等にご相談ください。


  ※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
   詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。

                                                      《担当:永澤》


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  掲載の内容は、作成日時点の法令等に基づいております。
  実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認下さい。

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