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2008/08/15「3000万円特別控除の控除順序」

Q 自宅の売却により譲渡所得が生じたことから、3000万円特別控除の特例を
  受けたいと考えております。
ところで、売却した自宅について所有期間が異なるものがあるため短期と
長期に分かれてしまいますが、この場合どのように計算すべきでしょうか。


A 売却した自宅のうち所有期間5年以下の短期部分と5年超の長期部分がある
  場合には、譲渡所得を短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けて計算しなけれ
ばなりません。
ご存じのとおり、短期と長期で譲渡所得に対する税率が異なるためです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得をそれぞれ計算し、それぞれの税率を用いて
税額を求めるわけです。

 【税率】 
 ●所有期間5年以下(短期) ・・・ 39%(所得税30%、住民税9%)
    ●所有期間5年超(長期)  ・・・ 20%(所得税15%、住民税5%)

さて、ご質問では3000万円特別控除の特例を受けるとのことです。
3000万円特別控除は、自宅を売却して譲渡所得が発生した場合、3000万円
を限度に譲渡所得から控除することができる制度です。

しかし、売却した資産の所有期間が異なることにより、短期譲渡所得と長
期譲渡所得それぞれ発生する場合には留意が必要です。
どちらから3000万円を控除するかにより、納税額に大きく影響してしまう
ためです。

結論から言えば、税務上のルールで短期譲渡所得から控除することとされ
ています。
税率の高い短期譲渡所得から優先して控除しますので、納税者有利な計算
方法となっております。

例えば、短期譲渡所得2000万円、長期譲渡所得1500万円である場合、次の
とおり税金を計算することとなります。

 【計算例】
 ●短期譲渡所得の計算
 <税金の対象> 2000万円 − 2000万円 = 0円
<税   金> 0円

●長期譲渡所得の計算
 <税金の対象> 1500万円 − (3000万円 − 2000万円) = 500万円
<税   金> 500万円 × 20% = 100万円


  ご質問のような所有期間の異なるケースは、実務上少なくありません。
代々所有している土地の上に後から自宅を建築した場合、また当初は借地
の上に自宅を建築したものの後日土地を購入した場合など、意外と多いの
です。

所有期間の異なる自宅等を売却される方がいらっしゃいましたら、譲渡所
得の計算方法、特別控除の控除順序などにもご留意下さい。


  ※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
   詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。 

                                                       《担当:八木》

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  掲載の内容は、作成日時点の法令等に基づいております。
  実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認下さい。

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