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2008/06/13「親族への自宅売却と特別控除」

Q 諸事情から、義姉(妻の姉)の配偶者へ自宅を売却することとなりました。
  売却利益が見込まれることから、3000万円特別控除や軽減税率の適用を受
    けたいと考えておりますが、「親戚への売却は対象外」と聞きます。この
    場合、やはり特例の対象外となるのでしょうか。
  なお、売却後に義姉夫婦と同居の予定はなく、生計も別となっています。


A ご質問のケースでは、特例の適用を受けることが可能です。

  税務上、「特別の関係がある者(特殊関係者)」に対する売却については、
    特例の適用を受けることができないものとされています。
    しかしながら「親戚=特殊関係者」であるとは限りません。
    
    具体的には、特殊関係者とは次に該当する者をいいます。

     ●配偶者、直系血族
     ●親族のうち生計を一つにしている者、売却後同居する者
     
      ※その他、法的な婚姻関係がないものの事実上の婚姻関係にある者や、
       売却者からの金銭の授受により生計を維持している者、また同族会社
	等の一定の会社についても、特別の関係がある者に含まれます。
    
    
    この直系血族とは「世代が直接に連なる血縁者」をいい、親と子、祖父母
    と孫などの関係を指します。また、親族とは民法が定める「6親等内の血
    族、3親等内の姻族、配偶者」をいいます。
  
    ご質問の場合、義姉(奥様の姉)の配偶者が売却先となりますが、この関
    係は直系血族に該当しないほか、親族の範囲にも含まれないものとされま
    す。義姉は3親等内の姻族となるものの、その配偶者については民法が定
    める親族に該当しないのです。
    
  そのため、一般に親戚関係にあるとからといっても、必ずしも税務上の特
    例の対象外とは限らないわけです。
    
    ただし、売却先が義姉の配偶者ではなく、親族である義姉本人である場合
    には注意が必要です。上述のとおり生計を一つにしていないこと、売却後
    に同居するものでないことが条件となるためです。
    ご質問では、住居も生計も別のようですので、この点の問題はないと思わ
    れますが、親族への売却時には注意したいポイントです。
    
    税務相談等でお話を聞くと、親族への譲渡を希望される場合、同居もしく
    は生計の部分で、特殊関係者に該当するケースが多い印象があります。
    実際問題として、同居や同一生計といった背景があるからこそ、親族への
    譲渡を検討されるのかもしれませんが、このような税務上の取扱いに関し
    ても十分ご考慮頂ければと存じます。
    
    なお、親戚間の取引では、通常より低い価額で売却されるケースが見受け
    られますが、このような売買は贈与の問題を伴うこととなります。
    通常の取引価額と低い価額との差額部分について、購入者が「経済的な利
    益」を受けたものとして、贈与税が生じる可能性があるためです。
 
    贈与の問題を回避するためには、たとえ親戚間であっても一般的な取引価
    額を査定し、その取引価額で売買する必要がありますのでご留意下さい。
 
 
  ※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
   詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。
  
                                                      《担当:八木》


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  掲載の内容は、作成日時点の法令等に基づいております。
  実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認下さい。

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