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東京メトロポリタン税理士法人 メールマガジン「不動産 税金相談室」 バックナンバー

2008/05/16「新築中に発生した相続」

Q 父が自宅の新築中、完成前に亡くなってしまいました。
  この場合、相続が発生した時点で建物が未完成となりますが、相続財産に
    含めて相続税を計算する必要があるのでしょうか。
    その他、留意点があれば教えて下さい。


A 新築中に相続が発生した場合、たとえ未完成であっても一定の方法により
    評価した金額を、相続財産に含めて相続税を計算することとなります。

    通常、建物にかかる相続税評価は、その建物の固定資産税評価額によるこ
    ととなりますが、ご質問のように完成前の状態である場合、固定資産税評
    価額がありません。

    そこで、完成前の建物については、次の計算により評価することとされて
    おります。

    ┌───────────────────────────┐
  │ 相続発生までに生じた費用現価 × 70% = 評価額 │
   └───────────────────────────┘

  この費用現価とは、その建物について相続発生までに投下した費用を、相
    続発生時の価額に引き直した金額をいいます。
    実際、請負契約書や領収書等から個別に判断することとなりますが、簡単
    には「工事の進捗度合いに応じた建築費用の70%」を相続税評価とするイ
    メージです。

    また、「未払」や「前払」の建築費用がある場合には、それぞれ債務また
    は債権として、相続財産から控除または加算することとなりますので、お
    忘れのないようご注意下さい。


    さて、相続税の計算・申告の際には、上述の評価方法のほか「小規模宅地
    の特例」についても留意が必要です。
    自宅用(居住用)や事業用の土地のように、必要性の高い土地については
    税務上の優遇が設けられているためです。

    ただし、小規模宅地の特例については、一定の要件を満たしていなければ
    なりません。

    ご質問のケースを例にすると、被相続人(お父様)が居住されている土地
    であることも要件の一つとなりますが、そもそも建築中であるため「居住
    している」ものであるかの判断が問題となります。

    結論からいえば、相続発生時点において他に自宅を所有していない場合、
    建物完成後速やかに居住することが確実と認められるものであれば、相続
    発生時点において建築中であっても、小規模宅地の特例を受けることが可
    能です。

    建築中であるからといって小規模宅地に該当しないとは限りませんので、
    相続発生時の状況等を勘案しご検討頂きたいと存じます。

    なお、小規模宅地の特例については、相続発生時の状況、相続による取得
    者の状況など、細かな要件が定められております。
    上記で紹介した要件は、その中で発生時の状況に関する一つの要件のみで
    すので、実際の検討時にはその他の要件についても合わせてご確認下さい。

 
  ※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
   詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。

                                                          担当:八木


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  掲載の内容は、作成日時点の法令等に基づいております。
  実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認下さい。

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