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東京メトロポリタン税理士法人 メールマガジン「不動産 税金相談室」 バックナンバー

2008/04/11「マイホームの買換特例」

●今回は居住用財産を譲渡した場合の優遇措置のうち、特定の居住用財産の買
 換特例(マイホームの買換特例)についてお話したいと思います。

 今までお住まいの住宅を売って、その収入を元に、新たに住宅を購入するこ
 とがあります。
 
 前回までのお話ですと、売った住宅に譲渡益があった場合、その益に対して
 税金がかかってしまいましたね。
 
 そうしますと、収入金額から税金を引いた、手元に残るお金を元に住宅を探
 そうと考えると思います。
 
 しかし、この特例は、一定の要件を満たし、売った自宅よりも高い家を買え
 ば、今回は税金をゼロにしますよ、という規定です。
 
  (ちなみに売った自宅よりも安い家を買えば、その差額について、税金が
   課税されます。買換特例を適用しないよりは、安い税金になりますが。
   計算式が若干複雑なため今回は、省略します)


●ここでポイントになるのは、「今回は」ということです。

 それは、今回は譲渡益に税金はかからないが、今回取得した自宅を、将来売
 る際に、まとめて税金がかかってしまうのです。

 例えば、今回自宅が5000万円で売れ、それを元に6000万円の自宅を購入する
 とします。売却した自宅の取得費等は3000万円でした。
 マイホームの買換特例の要件は満たしています。
  
 本来であれば、5000万円と3000万円の差額2000万円に、税金がかかります。
 しかし、売った自宅(5000万円)より高い家(6000万円)を買っているので、
 買換特例により、2000万円に税金はかからなくなります。

 ただし、将来、今回購入した自宅を売却する際は、実際の購入費6000万円を
 取得費等とするのではなく、3000万円(前の自宅の取得費等)を元に譲渡益
 を計算することになるのです。
 
 具体的には、売却した自宅の取得費等(3000万円)と、新たに取得した自宅の
 実質負担額(6000万円-5000万円=1000万円)の、合計4000万円が取得費等と
 なります。

 このように、前の自宅の取得費が引き継がれることによって、今回税金を払
 うのではなく、将来(売却した時に)、今回払わなかった分をまとめて払うこ
 とになるのです。

 買換特例は、決して税金がなくなった、わけではないのですね。
 その点が、3000万円控除とは違います。

 
●この特例を受けるための主な要件は、次のとおりです。

  1.所有期間が10年超であること(譲渡した年の1月1日現在)

  2.本人の居住期間が10年以上であること

  3.配偶者や親族など、特別な関係の人に対する売却でないこと
   これは、居住用財産の優遇規定のすべてについている要件ですね。

  4.その年、前年または前々年に3000万円控除など他の特例の適用を受けて
   いないこと

  5.買換資産を、売却した前年1月1日から翌年12月31日までの3年間に取得し
   ていること。または、取得する予定であること

  6.取得の日から譲渡の年の翌年12月31日迄に居住の用に供する、または供
   する見込であること。
   (譲渡の年の翌年に取得した時は、その取得した年の翌年の12月31日迄)

  7.買換資産の土地の面積が500m2以下、建物の床面積が50m2以上であること
  
  8.平成5年4月1日から平成21年12月31日までの譲渡であること   など


 上記につきましては、概要となります。実際に適用される際は、弊社または
 お近くの税務署等にご相談ください。



                              担当:宮野


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  掲載の内容は、作成日時点の法令等に基づいております。
  実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認下さい。

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